ĐOÀN LUẬT SƯ TP. HỒ CHÍ MINH
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ TRẦN LUẬT
(TRAN LUAT LAW OFFICE)

Trụ sở chính: 129 Dương Quảng Hàm, P.7, Q. Gò Vấp, TP.HCM
Chi nhánh 1 - tỉnh Bình Dương: 600 Lê Hồng Phong, phường Phú Hòa, Tp Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
Chi nhánh 2 - tỉnh Bình Dương: Đường ĐT 741, khu phố An Hòa, TX. Bến Cát, tỉnh Bình Dương
ĐT: (08) 22144773
 Tran Luat Law Office

HOTLINE

0971.777.433

Xác định giá khởi điểm khi xử lý tài sản thế chấp thông qua phương thức đấu giá

Tóm tắt: Bài viết nghiên cứu và phân tích các quy định pháp luật hiện hành về vấn đề xác định giá khởi điểm khi xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho vay thông qua phương thức đấu giá được thực hiện tại tổ chức đấu giá tài sản. Từ đó, bài viết chỉ ra những hạn chế trong quy định pháp luật, đồng thời đề xuất một số phương hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.

Để có căn cứ cho các cá nhân, tổ chức tham gia vào việc đấu giá một tài sản nhất định thì vấn đề xác định giá khởi điểm cho tài sản là vô cùng quan trọng. Đây là một trong những khâu bắt buộc trong trình tự, thủ tục đấu giá tài sản được quy định trong Luật Đấu giá tài sản. Hơn nữa, xác định giá khởi điểm đối với tài sản còn là một mắt xích nhằm giúp cho cuộc đấu giá đạt được kết quả là bán được tài sản bởi việc xác định giá khởi điểm đúng với giá trị tài sản sẽ có vai trò quyết định việc đăng ký tham gia đấu giá, trả giá nhằm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản của các cá nhân, tổ chức có nhu cầu. Yêu cầu đối với việc xác định giá khởi điểm của tài sản đấu giá là phải đảm bảo tính khách quan, trung thực, đúng với giá trị tài sản. Giá khởi điểm này phải được xác định trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản[1] và giá khởi điểm sẽ được xác định theo quy định của pháp luật đối với tài sản đó[2]. Như vậy, việc xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá tài sản thế chấp sẽ được xác định theo quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, cụ thể ở đây là Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP), theo đó, giá khởi điểm của tài sản thế chấp có thể được xác định như sau: “Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản”[3]. Như vậy, giá khởi điểm của tài sản thế chấp có thể được xác định bằng phương thức định giá, có thể là bên vay và bên cho vay tự thỏa thuận định giá hoặc tài sản thế chấp được định giá thông qua bên thứ ba là tổ chức định giá tài sản.
1. Quy định và hạn chế của pháp luật về xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá tài sản thế chấp trên cơ sở tự thỏa thuận 
Theo quy định tại Điều 306 Bộ luật Dân sự năm 2015, giá khởi điểm của tài sản thế chấp khi bán đấu giá có thể được xác định trên cơ sở tự thỏa thuận của bên vay và bên cho vay. Quy định này phù hợp với phương pháp điều chỉnh của luật dân sự là bình đẳng, thỏa thuận giữa các bên, bên vay và bên cho vay có thể tự thỏa thuận xác định giá khởi điểm của tài sản thế chấp và tự chịu trách nhiệm về thỏa thuận đó. Nguyên tắc tự thỏa thuận này không những được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự hiện hành mà trước đây đã từng được quy định trong Thông tư liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự về định giá tài sản, thẩm định giá: Các bên đương sự tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản (khoản 1 Điều 2), đến nay, Thông tư này vẫn còn hiệu lực thi hành. Hiện nay, các văn bản pháp luật khác ở Việt Nam cũng ghi nhận nguyên tắc tự thỏa thuận khi xác định giá của tài sản, chẳng hạn như Luật Doanh nghiệp năm 2014: “Tài sản góp vốn không phải là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá và được thể hiện thành đồng Việt Nam” (khoản 1 Điều 37), hay Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015: “Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp” (khoản 1 Điều 104). Như vậy, có thể thấy, nguyên tắc tự thỏa thuận trong việc xác định giá của tài sản đã được quy định thống nhất trong các văn bản pháp luật trên. Nguyên tắc này đã tạo sự thông thoáng, giúp cho các bên nhanh chóng có được kết quả là giá của tài sản. Tuy nhiên, với những quy định mang tính “mở” này, tác giả nhận thấy pháp luật hiện hành vẫn tồn tại một số bất cập, hạn chế. Luật Giá năm 2012 – văn bản trực tiếp điều chỉnh về giá và các văn bản hướng dẫn thi hành, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đều không quy định về trình tự, thủ tục để bên vay và bên cho vay xác định giá khởi điểm cho tài sản thế chấp mà chỉ yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”[4]. Vấn đề đặt ra ở đây là từ “phù hợp” mà luật đang sử dụng là mang tính định tính. Các chủ thể là bên vay và bên cho vay thường không có chuyên môn trong hoạt động định giá, không phải là cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên việc xác định được “giá thị trường” để làm căn cứ định giá đã là vấn đề hết sức khó khăn và khi đã xác định được giá thị trường thì giá mà họ thỏa thuận xác định đối với tài sản thế chấp như thế nào sẽ là phù hợp với giá thị trường, cao hơn hay phải thấp hơn giá thị trường, điều này hoàn toàn phụ thuộc ý chí chủ quan của họ. Cả bên vay và bên cho vay đều mong muốn bán được tài sản với giá cao, điều này đôi khi dẫn đến việc các bên thỏa thuận “đẩy” giá khởi điểm của tài sản thế chấp lên rất cao, không đúng với giá trị thực tế của tài sản nhưng với họ như vậy là “phù hợp” với giá thị trường. Rõ ràng trên thực tế có rất nhiều trường hợp, tài sản thế chấp được xử lý bằng hình thức bán đấu giá nhưng do giá khởi điểm quá cao dẫn đến không có ai đăng ký tham gia đấu giá và vụ việc cứ thế kéo dài thời gian giải quyết.
2. Quy định và hạn chế của pháp luật về xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá tài sản thế chấp trên cơ sở định giá của tổ chức định giá
Thực tế hiện nay có nhiều trường hợp các bên không thể thỏa thuận được giá khởi điểm để bán tài sản. Nguyên nhân có thể xuất phát từ việc giá của tài sản tại thời điểm xử lý thấp hơn rất nhiều so với tại thời điểm thế chấp. Do trước đây, tại thời điểm thế chấp, tài sản đã được “thổi giá” hoặc thời điểm hiện tại, tài sản không còn đảm bảo được giá trị sử dụng cũng như chất lượng như ban đầu; tài sản mất giá trị… dẫn đến việc tại thời điểm xử lý, giá trị thực tế của tài sản rất thấp, nếu định giá thấp có thể bán được tài sản nhưng doanh nghiệp lại không đồng ý, nhiều trường hợp ngân hàng cũng không đồng ý bởi giá trị thu được từ việc xử lý tài sản này không đáng kể so với giá trị của khoản vay, trong khi đó, sau khi xử lý xong tài sản thì phần còn lại của khoản vay sẽ trở thành khoản vay không có bảo đảm dẫn đến khả năng thu hồi sẽ khó hơn gấp nhiều lần. Hoặc có trường hợp đại diện của các bên đã đồng ý với giá khởi điểm nhưng khi đưa ra tập thể người có quyền (chẳng hạn hội đồng quản trị của công ty trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý là tài sản của công ty hoặc các thành viên của hộ gia đình đối với tài sản thế chấp của hộ gia đình…) thì lại không đồng ý. Điều đó dẫn đến việc các bên không thể thống nhất được giá khởi điểm của tài sản xử lý. Trong trường hợp này, việc mời bên thứ ba tham gia thẩm định giá là cần thiết, vừa phục vụ cho bán đấu giá tài sản sau này (nếu các bên lựa chọn phương thức đấu giá), vừa phù hợp với quy chế của ngân hàng, đảm bảo an toàn tín dụng cũng như loại trừ trách nhiệm cá nhân cho một số cán bộ ngân hàng trong quá trình thẩm định và cấp tín dụng[5]. Cũng như đã đề cập ở trên, trong trường hợp bên vay và bên cho vay không chủ động tự thỏa thuận định giá hoặc các bên có thỏa thuận nhưng không được thì việc xác định giá khởi điểm của tài sản thế chấp khi bán đấu giá sẽ được thực hiện bởi hoạt động định giá của tổ chức định giá. Như vậy, có hai trường hợp mà việc xác định giá khởi điểm của tài sản thế chấp sẽ được thực hiện thông qua hoạt động định giá của tổ chức định giá: (i) Các bên tự thỏa thuận việc xác định giá này sẽ do tổ chức định giá thực hiện (trong trường hợp việc thuê tổ chức định giá mang tính chủ động của các bên); (ii) Việc xác định giá khởi điểm của tài sản thế chấp “phải” được tiến hành bởi tổ chức định giá khi các bên không tự thỏa thuận được về giá (trong trường hợp này, việc thuê tổ chức định giá là bắt buộc – mang tính bị động của các bên). Ở đây, luật tiếp tục ghi nhận nguyên tắc thỏa thuận trong việc lựa chọn tổ chức định giá tiến hành hoạt động định giá tài sản thế chấp, kể cả trong trường hợp các bên được chủ động hay bị động thuê tổ chức định giá, nghĩa là các bên được tự do thỏa thuận lựa chọn bất kỳ tổ chức định giá nào thay mình xác định giá khởi điểm của tài sản thế chấp. Tuy nhiên, ngoài những ưu điểm trên, tác giả nhận thấy, quy định của pháp luật hiện hành trong việc xác định giá khởi điểm của tài sản thế chấp do tổ chức định giá thực hiện vẫn tồn tại một số hạn chế, bất cập như sau:
Thứ nhất, theo Luật Giá năm 2012, “định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ” (khoản 5 Điều 4), hơn nữa, “hàng hóa là tài sản có thể trao đổi, mua, bán trên thị trường, có khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người, bao gồm các loại động sản và bất động sản” (khoản 1 Điều 4) và “dịch vụ là hàng hóa có tính vô hình, quá trình sản xuất và tiêu dùng không tách rời nhau, bao gồm các loại dịch vụ trong hệ thống ngành sản phẩm Việt Nam theo quy định của pháp luật” (khoản 2 Điều 4). Theo quy định này, hàng hóa, dịch vụ được định giá cũng là tài sản nhưng Luật Giá năm 2012 và các văn bản pháp luật khác ở Việt Nam không định nghĩa về định giá tài sản mà chỉ dừng lại ở định nghĩa định giá hàng hóa, dịch vụ. Bên cạnh đó, chủ thể định giá chỉ có thể là cơ quan nhà nước (có thể là Hội đồng định giá được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện chức năng định giá tài sản) hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh. Như vậy, chủ thể tiến hành hoạt động định giá nói chung là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh (nói rộng ra là tổ chức, cá nhân có liên quan đến tài sản) hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghĩa là, chủ thể định giá tài sản không có tổ chức định giá. Ở Việt Nam hiện nay, không có một văn bản nào định nghĩa về “định giá” và quy định về tổ chức định giá mà chỉ có tổ chức thẩm định giá được điều chỉnh bởi Luật Giá năm 2012. Chức năng của tổ chức thẩm định giá theo quy định của Luật Giá năm 2012 là “thẩm định giá”, đó là “việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” (khoản 15 Điều 4). Như vậy, chủ thể tiến hành hoạt động định giá và thẩm định giá là khác nhau. Nhưng Điều 306 Bộ luật Dân sự năm 2015 lại không có sự phân biệt hai hoạt động đó, luật chỉ dùng chung chung thuật ngữ “định giá” và cũng không đưa ra định nghĩa về thuật ngữ này. Trong trường hợp này, định nghĩa “định giá” của Luật Giá năm 2012 sẽ được sử dụng để giải thích. Nhưng nếu áp dụng Luật Giá năm 2012 thì giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Giá năm 2012 không có sự thống nhất về chủ thể tiến hành định giá. “Tổ chức định giá” mà Bộ luật Dân sự năm 2015 đề cập rất có thể là tổ chức thẩm định giá được quy định trong Luật Giá năm 2012 bởi thực tế không tồn tại tổ chức định giá và cũng không có cá nhân, tổ chức nào ngoài cá nhân, tổ chức có liên quan đến tài sản và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền thực hiện định giá. Ngoài ra, nếu “tổ chức định giá” theo quy định tại Điều 306 Bộ luật Dân sự năm 2015 là tổ chức thẩm định giá thì hoạt động “định giá” của tổ chức này cũng được hiểu là hoạt động “thẩm định giá” mới thống nhất với quy định của Luật Giá năm 2012.
Tương tự như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Doanh nghiệp năm 2014 khi quy định về việc xác định giá trị tài sản góp vốn vào doanh nghiệp cũng không có sự phân biệt giữa định giá và thẩm định giá (như quy định tại khoản 1 Điều 37). Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp năm 2014 lại có sự thống nhất với Luật Giá năm 2012 trong sử dụng thuật ngữ “tổ chức thẩm định giá”.
Khác với sự “nhập nhằng” của Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đề cập đến vấn đề định giá và thẩm định giá thì các văn bản pháp luật khác lại có sự phân biệt rõ ràng hơn, chẳng hạn như quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Như vậy, Luật Giá là văn bản trực tiếp điều chỉnh vấn đề về giá đã phân biệt rất rõ về hai thuật ngữ “định giá” và “thẩm định giá”, trong khi đó, các văn bản pháp luật khác ở Việt Nam hiện chưa có sự phân biệt rõ ràng. Thiết nghĩ, các văn bản pháp luật khác cần có sự điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Giá năm 2012 nhằm đảm bảo tính hệ thống trong các văn bản pháp luật ở Việt Nam.
Thứ hai, pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể khi có kết quả định giá (hay thẩm định giá) từ tổ chức định giá (hay tổ chức thẩm định giá) thì đó có phải là giá khởi điểm của tài sản thế chấp hay không, giá này có cần phải được sự chấp thuận của bên vay và bên cho vay hay không và trong trường hợp kết quả định giá của tổ chức định giá mà các bên không chấp thuận thì họ có được tiếp tục thuê tổ chức định giá khác và cứ tiếp tục như vậy cho đến khi có được kết quả định giá mà họ thấy “ưng ý”?
Về vấn đề định giá tài sản, Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định rõ: “Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được đa số các thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận” (khoản 2 Điều 37).
Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ mới dừng lại ở việc đưa ra các phương thức để xác định giá khởi điểm cho tài sản thế chấp khi được xử lý bằng hình thức bán đấu giá chứ chưa giải quyết được triệt để hệ quả từ việc xác định giá đó. Điều này khó tránh khỏi khi áp dụng luật sẽ phát sinh những hệ lụy mà các bên không biết giải quyết như thế nào bởi không có sự điều chỉnh và hướng dẫn của luật.
3. Một số đề xuất
Thứ nhất, đối với hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá tài sản thế chấp trên cơ sở tự thỏa thuận của bên vay và bên cho vay, Bộ luật Dân sự nên có sự điều chỉnh từ ngữ từ định tính như đã phân tích ở trên thành từ ngữ định lượng, nhằm làm cho việc áp dụng pháp luật được dễ dàng và chính xác, đồng thời đảm bảo được tính khoa học của văn bản pháp luật. Theo đó, thay vì sử dụng từ “phù hợp” như khoản 2 Điều 306 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì có thể quy định: “Việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, chênh lệch không quá 5% so với giá thị trường”. Tỉ lệ chênh lệch tối đa 5% so với giá thị trường này khi tài sản được đưa vào bán đấu giá sẽ được tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá trả giá sao cho họ thấy phù hợp với giá thị trường và nhu cầu của mình đối với tài sản. Với quy định “chênh lệch không quá 5%” so với giá thị trường, khi các bên đã xác định được giá thị trường của tài sản thế chấp thì có thể lựa chọn và xác định được ngay giá khởi điểm của tài sản là bằng hoặc chênh lệch so với giá thị trường trong giới hạn tối đa là 5% luật quy định chứ không phải là mức giá mà họ thấy “phù hợp” một cách chung chung nữa.
Thứ hai, đối với hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về xác định giá khởi điểm khi bán đấu giá tài sản thế chấp trên cơ sở định giá của tổ chức định giá, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật có liên quan nên có sự điều chỉnh như sau:
– Sử dụng thống nhất thuật ngữ “định giá”, “thẩm định giá”, “tổ chức thẩm định giá” theo quy định của Luật Giá năm 2012.
– Pháp luật nên quy định rõ khi có kết quả thẩm định giá từ tổ chức thẩm định giá thì kết quả này phải được sự chấp thuận của bên vay và bên cho vay bởi dù sao họ cũng là những người có liên quan trực tiếp đến tài sản. Pháp luật cũng nên cho phép các bên lựa chọn tổ chức thẩm định giá tiến hành hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp cho đến khi nào có được kết quả mà họ hài lòng nhất vì đây là những giao dịch dân sự mang tính bình đẳng, thỏa thuận. Nếu họ không nhanh chóng chọn được kết quả thẩm định giá “ưng ý” thì họ có thể sẽ phải chịu nhiều thiệt hại, chẳng hạn như chi phí thẩm định giá (do thuê nhiều tổ chức thẩm định giá), thủ tục bán đấu giá tài sản kéo dài, mục đích bán tài sản không đạt được, tài sản có thể bị giảm giá trị…

Ngô Thị Phương Thảo
Đại học Trà Vinh

 
[1]. Điểm a khoản 1 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
[2]. Điểm a khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
[3]. Điều 306 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[4]. Khoản 2 Điều 306 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[5]. Luật sư Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Xử lý tài sản thế chấp thông qua phương thức đấu giá theo thỏa thuận của các bên, http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=223, ngày truy cập 14/5/2018.

Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (www.tcdcpl.moj.gov.vn)

Tin liên quan